Особенности покупки квартиры, полученной по наследству, подводные камни

Покупка квартиры, полученной по наследству, заставляет многих отказываться даже от выгодных предложений. Ведь слишком велик риск того, что в будущем появятся другие наследники, с которыми придётся организовать судебные заседания. И решение суда в таких ситуациях видится лишь непредсказуемым. Но оправданы ли подобные опасения?

С какими проблемами можно столкнуться

Главная опасность, которая подстерегает при совершении подобных покупок, – «приобретение» имущественных претензий от других наследников, которые оказались обделёнными. Ведь есть вероятность нарваться на лиц, права которых были нарушены при распределении имущества. Они потом имеют право обратиться в суд для более удовлетворительного решения вопроса. Судебные разбирательства приведут к новым неприятностям после того, как совершена покупка квартиры, полученной по наследству.

Наследование само по себе требует определённых правил. Имущество может быть передано ближайшим родственникам:

1. Согласно законодательным нормам.
2. После составления завещания.

При отсутствии завещания приступают к разделу имущества между наследниками, составляющими очереди. Родители и супруги с детьми относятся к первой очереди. Но и в этом вопросе не обходится без нюансов.

Подробное описание проблем и решений

Часто можно столкнуться со следующими рисками при покупке квартиры, полученной по наследству:

• Наследодатели перестали жить со своими супругами давно, но официального оформления развода не последовало. Члены семьи не сразу узнали о смерти и посетили нотариуса, как только смогли.
• Дети наследодателя умирают, и других близких родственников не имеется. Тогда имущество будет переходить к тем, кто составляет вторую очередь. Но есть внуки, которые также узнали о смерти бывшего владельца имущества. Они имеют право предъявить свои претензии.
• Когда наследодатель умирает, появляются наследники, уже давно включенные в завещание. Либо, наоборот, его не признают законным самые близкие родственники. Начинается оспаривание с организацией судебных заседаний.

И эти ситуации – лишь самые простые и распространённые. Подобных сложностей существует гораздо больше. Надо быть готовым к подобным сюрпризам, если планируется приобрести квартиру, полученную именно по завещанию.

Согласно закону, наследники должны объявить о своём намерении получить имущество по завещанию, максимум, через 6 месяцев после того, как бывший владелец скончался. Но некоторые категории граждан не успевают заявить о своих правах за это время. Например, если их лишили свободы, послали в длительную служебную командировку.

Есть и другие моменты, имеющие значение. Закон устанавливает некоторые «приоритеты» при решении вопросов, связанных с наследством. Некоторые категории граждан при любых обстоятельствах могут рассчитывать на долю в имуществе. Это касается:

1. Детей в возрасте до 18 лет.
2. Родителей, ставших нетрудоспособными.
3. Любых родственников-иждивенцев.

Если данные категории граждан заявят о своих правах, то суд в любом случае присудит им долю квартиры. Даже после того, как продажа осуществилась. Продавца суд тоже может признать недостойным наследником. И тогда вся квартира переходит членам семьи.

Дополнительные советы

На практике, ситуация чаще выглядит так. Лицо подаёт заявление в суд, если оно недовольно текущей схемой распределения имущества. Суд выносит решение в пользу истца, проведя соответствующие исследования. Новому владельцу говорят о том, что квартиру надо освободить.

При этом покупатели могут потребовать компенсировать затраты в связи с покупкой. Но возврат осуществляется редко. Он возможен только при привлечении приставов. Если, конечно, у второй стороны вообще есть сбережения либо имущество, с помощью которых можно возместить долг.

И это далеко не все подводные камни, с которым можно столкнуться. При продаже недвижимости, в том числе по завещанию, освобождают от уплаты налогов, если объект менее 3 лет в собственности. От налога освобождаются только суммы меньше 1 миллиона рублей. Поэтому продавцы часто просят указывать именно сумму, которая не доходит до границы. Покупателям не рекомендуется соглашаться на подобные предложения. Тогда размер возможной компенсации уменьшается.

Наконец, стоит сказать о другой распространённой проблеме. В завещании наследодатели пишут о том, что имущество отходит к детям. Но есть одно условие – родители владельца квартиры могут распоряжаться ею на своё усмотрение до конца своей жизни. Тогда есть вероятность купить квартиру, где проживают незнакомые люди.

Способы решения и защиты

Перед тем как подписывать документы при оформлении жилья, стоит изучить историю недвижимости. Как это сделать? Решений множество.

• Запрос выписок из ЕГРП. Это один из способов получить вообще всю информацию относительно операций с тем или иным объектом, начиная с 1998 года, и до настоящего времени. Из этих справок узнают и об обременениях, если они присутствуют.
• Получение выписок из домовых книг. Так можно узнать, кто прописан на территории квартиры по наследству.
• Общение с соседями. Судебные разбирательства вряд ли грозят, если бывший владелец умер, оставив лишь одного ребёнка. А вот при участии супругов в делении и завещании стоит задуматься.
• Изучение информации по поводу того, есть ли завещательные отказы. Продавцы могут говорить всё, что угодно по данному вопросу. Сведения легко раздобыть, обратившись к нотариусу.

Каждый из наследников должен поставить подпись в договоре на покупку и продажу, если таких граждан несколько. Но у продавцов часто на руках имеются доверенности, переданные всеми наследниками. В данном случае надо внимательно изучать список полномочий, переданных таким образом. Сотрудники паспортного стола помогут провести проверку личности.

Отдельно надо удостовериться в том, что действительно умер тот, кто якобы передал имущество в наследство. В некоторых ситуациях квартиры продаются, пока владельцы в длительных командировках либо пропали без вести. У продавца стоит требовать дополнительные документы, среди которых:

1. Оригинал свидетельства о смерти.
2. Судебное решение о признании человека умершим.
3. О мошенничестве при продаже

Всё больше появляется мошеннических схем при работе с объектами недвижимости, особенно – полученными в наследство. Подделка завещаний – самый простой вариант обмана со стороны продавцов. Тогда рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Они подскажут, подлинный используется документ или подделка. Главное – использовать услуги проверенных специалистов.

Договоры мены или самого дарения также могут быть липовыми. Вероятность натолкнуться на подделку и при работе с ними остаётся высокой. Опишем лишь самую распространённую схему. К пожилому человеку прописывается якобы дальний родственник или вовсе посторонний человек, и начинает ухаживать.

Сначала всё идёт неплохо. Но мошенники используют этот вариант для получения генеральных доверенностей. После смерти владельцев квартиры быстро уходят на продажу. И только новому владельцу недвижимости придётся решать все проблемы с законными наследниками.

Риэлторы тоже бывают нечестными, силой заставляя оформлять документы в свою пользу. А затем они делают всё возможное, чтобы избавиться от владельца, а затем оформить объект в наследство.

Покупка бывшего наследства: допустимый риск

Стоит ли риск получаемых результатов? Окончательное решение остаётся за покупателями. Есть несколько проверенных советов, позволяющих избежать проблем. Всего их три.

1. Занижение цены в договорах с наследованием недопустимо, ни при каких обстоятельствах. Иначе велика вероятность, что сумма компенсаций уменьшится. И это – самый лёгкий вариант.
2. Использование схем «титульного страхования». Тогда возмещение всех затрат станет обязанностью страховщиков, даже в случае утраты.
3. Если объект имеет цену на 20-30 процентов ниже рыночных показателей – стоит проявить бдительность. Проверять надо всю полученную информацию, вне зависимости от заверений продавца. Это касается и унаследованной недвижимости.
4. Приобретение квартиры на основании доверенности

Риски существуют при приобретении и для тех, кто приобретает квартиру, на которую оформлена доверенность. От такой покупки стоит отказаться, если вторая сторона отказывается провести личное знакомство с владельцем. Сам собственник также имеет право на отмену доверенностей. Даже в одностороннем порядке. Данные правила действуют на протяжении 2020 года.

После этого проводится суд, сделку с большой вероятностью признают недействительной. Придётся потерять часть денег, тратить время и силы на попытку вернуть хотя бы часть из них.

Факт дееспособности продавца заслуживает отдельного внимания. Сделку легко отменить с использованием судебного порядка, если дееспособность потеряна. Возврат квартиры означает, что деньги  компенсировать уже не удастся.

Предъявление водительских удостоверений, обращение в психоневрологический диспансер – вот способы, позволяющие удостовериться в дееспособности. Получая договор и объект недвижимости, покупатель сам должен уделить дополнительное внимание проверкам.

Квартиры по наследству: избегаем проигрыша при покупке

В настоящее время широкое распространение получило такое явление, как перепродажа. Мошенники знают о том, что покупатели стремятся во всём сэкономить. Низкий уровень юридической грамотности населения также на руку. Даже когда имущество передают в наследство.

Честный риэлтор считает, что даже множественная продажа квартир – не проблема. Последние покупатели наверняка добросовестные. Но это заблуждение далеко не всегда соответствует истине. Всегда велика вероятность возвращения имущества первоначальным собственникам.

О порядке расчёта

Расчёт с продавцом проводится в трёх вариантах:

• Передача наличных после подписания договора, до завершения государственной регистрации.
• Оплата наличными после того, как пройдёт государственная регистрация.
• Использование банковских ячеек при передаче и приобретении наследственных объектов.

Последний вариант может похвастаться самым высоким уровнем безопасности для покупателей. С продавца рекомендуют брать расписки, когда передача денег завершается. Главное – проверить всю информацию относительно объекта перед тем, как завершать сделку. Это касается прописанных по адресу граждан, категорий лиц с пожизненным проживанием, официального согласия супруга на проведение сделки.

Хорошо, если есть возможность привлечь специалиста в этом направлении.