Особенности сделки по покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Сделки с недвижимостью обычно не являются сложными или проблемными, однако когда речь идет о покупке квартиры с несовершеннолетними детьми, то нужно знать определенные нюансы. Когда мы говорим о ребенке, который прописан, является частичным или полным собственником жилья, то процедура приобретения требует дополнительного внимания. Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру с прописанными в нем детьми, и как не потерять свои деньги.

Как вы знаете, права детей в любых вопросах, в том числе имущественных, защищены законодательством. Ребенок может приобрести квартиру или ее долю в результате дарения или получения наследства. Если имущество было взято с помощью материнского капитала, то дети обязательно должны стать совладельцами. Поскольку они имеют ограниченную дееспособность, то важно понимать, как происходит покупка квартиры по нормам действующего законодательства.

Поскольку ребёнок является собственником квартиры, но решение за него принимают родители и представители, то государство в лице органов опеки не должно допустить, чтобы он что-то потерял вследствие этой сделки. По этой причине довольно часто выделяются следующие условия, которые делают продажу жилья возможной:

• взамен проданной квартиры ребенку будет куплена другая, не уступающая по своим характеристикам;
• полученные от продажи деньги будут сохранены для ребенка на отдельном счете в банке.

Если же продажа квартиры осуществляется без согласования с компетентными органами, то проблемы могут возникнуть как у продавца, так и у покупателя.

Основные риски

При выборе квартиры, в которой были или сейчас прописаны несовершеннолетние, особое внимание нужно уделить следующим моментам:

• особенности приватизации;
• использование материнского капитала;
• дата выписки.

Представим ситуацию, когда квартира была приватизирована собственником, у которого есть малолетние дети. В документах на жилье указано, что к владельцам они не относятся. Тем не менее, на момент оформления бумаг они были прописаны в этом помещении. Для того чтобы получить такую информацию, можно запросить выписку из домовой книги.

Такая ситуация возможна, но только в том случае, если органы опеки не имеют никаких претензий и дали свое добро на отказ от включения ребенка в список владельцев. Иногда встречается и такое, что на время оформления документов несовершеннолетнее лицо на небольшой срок выписывается. При этом проживать там можно без проблем. Однозначного мнения по поводу таких случаев нет, но в дальнейшем есть риск оспаривания такой сделки.

Если покупка жилья осуществлялась через материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны получить долю от этого имущества. В расчет берутся дети, которые были у семьи на время получения капитала. В случае, когда этого не было сделано, а к собственникам относятся только родители, имеет место нарушение прав. Это может привести к тому, что продажа будет оспорена, а часть квартиры передана несовершеннолетнему.

Также опасность при покупке квартиры с прописанными детьми возникает тогда, когда до приватизации они были выписаны. Зачем это делается? Здесь есть две причины. Во-первых, это лишает детей доли от имущества. Во-вторых, в случае продажи, отсутствие детей в сделке значительно упрощает процесс. В результате этой экономии может пострадать тот человек, который приобретет такую недвижимость.

Проблема заключается в том, что если будет возбуждено дело по поводу отмены продажи, то суд может вменить нарушение детских прав. Автоматически сделка станет недействительной. Таким образом, если вы нашли отличную квартиру, но к ней какое-то отношение имеют дети, нужно все тщательно проверить и убедиться, что их права никак не нарушаются. Идеальной считается ситуация, когда ребенок был одним из собственников, а у продавца на руках есть разрешение органов опеки на лишение его доли, что позволяет легко выполнить дальнейшую продажу.

Особенности сделки

Итак, мы уже выяснили, что если происходит сделка по продаже квартиры с участием малолетних детей, то всегда нужно быть особо внимательными. При этом не имеет значения, ребенок был владельцем или был там прописан, ведь в каждом из этих случаев нужно выполнить дополнительные действия.

Приобретение недвижимости, где среди собственников числится подросток старше 14 лет, нужно иметь документальное подтверждение согласия его родителей или опекунов. Те, в свою очередь, должны обратиться в органы опеки с таким вопросом и проконсультироваться. Если никаких претензий у них не возникнет, то продажа станет возможной. Свою подпись на договоре будет ставить несовершеннолетний, поскольку он уже является дееспособным, хоть и ограниченно.

Важно! Если же владельцем недвижимости является лицо младше указанного возраста, то решение за него принимают органы опеки. При этом они дадут свое согласие только в том случае, если убедятся, что права ребенка никак не нарушаются.

Помимо всего прочего, в органы опеки нужно подать следующие бумаги:

• удостоверения личности всех сторон;
• бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• справка из БТИ;
• документ, в котором перечислены все прописанные лица;
• справка с места регистрации несовершеннолетнего, если он является только владельцем.

Когда все документы готовы и проверены, они передаются в органы местного самоуправления. Глава муниципалитета анализирует все бумаги и принимает решение. Если продажу квартиры он разрешает, то это должно быть подтверждено документально. За ребенка в договоре расписываться будут его родители или опекуны, поскольку его подпись юридической силы не имеет.

Если ребенок просто прописан в квартире, но собственником не является, то для продажи его нужно выписать. Однако здесь есть определенные нюансы, в том числе:

• новое место жительства должно быть не меньше, чем продаваемая квартира;
• если жилье было приватизировано, то подросток не может прописаться в коммуналке;
• выписка лица, которое в недвижимости зарегистрировано, но не живет, осуществляется через суд.

Когда все эти условия соблюдены, собственники могут обратиться в соответственное учреждение для фиксации выписки несовершеннолетнего лица из продаваемой квартиры. Отметим, что продажа квартиры без этого мероприятия будет невозможной. Когда все формальности улажены, можно приступать к следующему этапу и оформлять непосредственно договор купли-продажи.