Сделки с недвижимостью обычно не являются сложными или проблемными, однако когда речь идет о покупке квартиры с несовершеннолетними детьми, то нужно знать определенные нюансы. Когда мы говорим о ребенке, который прописан, является частичным или полным собственником жилья, то процедура приобретения требует дополнительного внимания. Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру с прописанными в нем детьми, и как не потерять свои деньги.
Как вы знаете, права детей в любых вопросах, в том числе имущественных, защищены законодательством. Ребенок может приобрести квартиру или ее долю в результате дарения или получения наследства. Если имущество было взято с помощью материнского капитала, то дети обязательно должны стать совладельцами. Поскольку они имеют ограниченную дееспособность, то важно понимать, как происходит покупка квартиры по нормам действующего законодательства.
+7 812 309-07-44 - Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Поскольку ребёнок является собственником квартиры, но решение за него принимают родители и представители, то государство в лице органов опеки не должно допустить, чтобы он что-то потерял вследствие этой сделки. По этой причине довольно часто выделяются следующие условия, которые делают продажу жилья возможной:
- взамен проданной квартиры ребенку будет куплена другая, не уступающая по своим характеристикам;
- полученные от продажи деньги будут сохранены для ребенка на отдельном счете в банке.
Если же продажа квартиры осуществляется без согласования с компетентными органами, то проблемы могут возникнуть как у продавца, так и у покупателя.
Основные риски
При выборе квартиры, в которой были или сейчас прописаны несовершеннолетние, особое внимание нужно уделить следующим моментам:
- особенности приватизации;
- использование материнского капитала;
- дата выписки.
Представим ситуацию, когда квартира была приватизирована собственником, у которого есть малолетние дети. В документах на жилье указано, что к владельцам они не относятся. Тем не менее, на момент оформления бумаг они были прописаны в этом помещении. Для того чтобы получить такую информацию, можно запросить выписку из домовой книги.
Такая ситуация возможна, но только в том случае, если органы опеки не имеют никаких претензий и дали свое добро на отказ от включения ребенка в список владельцев. Иногда встречается и такое, что на время оформления документов несовершеннолетнее лицо на небольшой срок выписывается. При этом проживать там можно без проблем. Однозначного мнения по поводу таких случаев нет, но в дальнейшем есть риск оспаривания такой сделки.
Если покупка жилья осуществлялась через материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны получить долю от этого имущества. В расчет берутся дети, которые были у семьи на время получения капитала. В случае, когда этого не было сделано, а к собственникам относятся только родители, имеет место нарушение прав. Это может привести к тому, что продажа будет оспорена, а часть квартиры передана несовершеннолетнему.
Также опасность при покупке квартиры с прописанными детьми возникает тогда, когда до приватизации они были выписаны. Зачем это делается? Здесь есть две причины. Во-первых, это лишает детей доли от имущества. Во-вторых, в случае продажи, отсутствие детей в сделке значительно упрощает процесс. В результате этой экономии может пострадать тот человек, который приобретет такую недвижимость.
Проблема заключается в том, что если будет возбуждено дело по поводу отмены продажи, то суд может вменить нарушение детских прав. Автоматически сделка станет недействительной. Таким образом, если вы нашли отличную квартиру, но к ней какое-то отношение имеют дети, нужно все тщательно проверить и убедиться, что их права никак не нарушаются. Идеальной считается ситуация, когда ребенок был одним из собственников, а у продавца на руках есть разрешение органов опеки на лишение его доли, что позволяет легко выполнить дальнейшую продажу.
Особенности сделки
Итак, мы уже выяснили, что если происходит сделка по продаже квартиры с участием малолетних детей, то всегда нужно быть особо внимательными. При этом не имеет значения, ребенок был владельцем или был там прописан, ведь в каждом из этих случаев нужно выполнить дополнительные действия.
Приобретение недвижимости, где среди собственников числится подросток старше 14 лет, нужно иметь документальное подтверждение согласия его родителей или опекунов. Те, в свою очередь, должны обратиться в органы опеки с таким вопросом и проконсультироваться. Если никаких претензий у них не возникнет, то продажа станет возможной. Свою подпись на договоре будет ставить несовершеннолетний, поскольку он уже является дееспособным, хоть и ограниченно.
Важно! Если же владельцем недвижимости является лицо младше указанного возраста, то решение за него принимают органы опеки. При этом они дадут свое согласие только в том случае, если убедятся, что права ребенка никак не нарушаются.
Помимо всего прочего, в органы опеки нужно подать следующие бумаги:
- удостоверения личности всех сторон;
- бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- справка из БТИ;
- документ, в котором перечислены все прописанные лица;
- справка с места регистрации несовершеннолетнего, если он является только владельцем.
Когда все документы готовы и проверены, они передаются в органы местного самоуправления. Глава муниципалитета анализирует все бумаги и принимает решение. Если продажу квартиры он разрешает, то это должно быть подтверждено документально. За ребенка в договоре расписываться будут его родители или опекуны, поскольку его подпись юридической силы не имеет.
Если ребенок просто прописан в квартире, но собственником не является, то для продажи его нужно выписать. Однако здесь есть определенные нюансы, в том числе:
- новое место жительства должно быть не меньше, чем продаваемая квартира;
- если жилье было приватизировано, то подросток не может прописаться в коммуналке;
- выписка лица, которое в недвижимости зарегистрировано, но не живет, осуществляется через суд.
Когда все эти условия соблюдены, собственники могут обратиться в соответственное учреждение для фиксации выписки несовершеннолетнего лица из продаваемой квартиры. Отметим, что продажа квартиры без этого мероприятия будет невозможной. Когда все формальности улажены, можно приступать к следующему этапу и оформлять непосредственно договор купли-продажи.
+7 812 309-07-44 - Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!